Gastos de compra de vivienda en Gipuzkoa 2026
Cuánto pagarás además del precio al comprar una casa en Gipuzkoa: el ITP o el IVA, la notaría y el registro, y cuánto dinero necesitas tener ahorrado.
Tipos reducidos del ITP
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Qué gastos tiene comprar una vivienda en Gipuzkoa
Además del precio, el comprador paga impuestos (el grueso de los gastos) y los gastos de notaría, registro y gestoría de la compraventa. En Gipuzkoa los impuestos los regula la Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre y se pagan a la Hacienda Foral de Gipuzkoa. Con los gastos estimados de esta página, un piso de segunda mano de 200.000 € cuesta en gastos 7.000 € (el 3,5 % del precio) si se aplica el tipo reducido del 2,5 % y 10.000 € con el tipo general del 4 %; uno nuevo del mismo precio, 22.000 €.
Vivienda de segunda mano: ITP en Gipuzkoa
Si compras a un particular, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el precio (Hacienda puede comprobar el valor y liquidar sobre uno mayor si considera que el declarado es bajo):
| Caso | Tipo | Artículo |
|---|---|---|
| Vivienda habitual de hasta 120 m² construidos o 96 m² útiles (si es unifamiliar, con parcela de hasta 300 m²) | 2,5 % | art. 11.1.c) |
| Vivienda habitual de una familia numerosa, de cualquier superficie | 2,5 % | art. 11.1.c) |
| Resto de viviendas, con sus garajes (hasta dos) y anexos | 4 % | art. 11.1.b) |
| Si el comprador es titular de más de 5 viviendas, con más del 50 % de cada una | 6 % | art. 11.1.b) |
| Otros inmuebles (locales, terrenos, garajes que se compran solos) | 7 % | art. 11.1.a) |
Artículos de la Norma Foral 18/1987. Las plazas de garaje (hasta dos) y los anexos del mismo edificio que se compran con la vivienda tributan como ella; los locales de negocio no se consideran anexos.
Requisitos de los tipos reducidos
- Vivienda habitual: debe serlo en los términos de la norma foral del IRPF (residir en ella de forma continuada, en general durante tres años). Si la vivienda no llega a cumplir los requisitos de vivienda habitual, debes presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora en los 30 días siguientes al incumplimiento.
- Otra vivienda en el mismo municipio: no puedes ser propietario de más del 25 % de otra vivienda en el término municipal donde está la que compras. Si la vendes en los dos años siguientes, mantienes el 2,5 %; si no, tendrás que regularizar con intereses de demora.
- Superficie: hasta 120 m² construidos o 96 m² útiles. Basta con cumplir una de las dos medidas. Si es unifamiliar, además, con parcela de hasta 300 m². No hace falta si eres titular de familia numerosa.
- Más de cinco viviendas: el tipo general del 4 % exige declarar ante Hacienda que no eres titular de más de 5 viviendas con más del 50 % de cada una; si lo eres, pagas el 6 %.
Vivienda nueva: IVA y sin AJD
Si compras al promotor (primera transmisión), no pagas ITP sino IVA del 10 %, o del 4 % si es una vivienda protegida de régimen especial, de promoción pública o con calificación permanente (artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA; el IVA se rige en Euskadi por las mismas normas que en el Estado, según el artículo 26 del Concierto Económico).
A diferencia del territorio común, donde la escritura de una vivienda nueva paga además el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en Gipuzkoa la primera transmisión de viviendas está exenta de AJD (art. 41.I.B).11 de la Norma Foral 18/1987), incluidos los garajes (hasta dos) y anexos que se compren con ella. El tipo general del AJD en Gipuzkoa es del 0,5 % (art. 29.2).
¿Quién paga los gastos de la hipoteca en Gipuzkoa?
Desde la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y al comprador le toca la tasación y las copias que pida (artículo 14.1.e). El AJD de la escritura de hipoteca se rige por la norma foral:
- Si el préstamo es para comprar tu vivienda habitual, la escritura está exenta (art. 41.I.B).30).
- Si no lo es, lo pagas tú, porque en Gipuzkoa el sujeto pasivo es el prestatario (art. 28): el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, que incluye el capital, los intereses y las costas garantizados. La calculadora lo estima sobre el importe prestado, así que el importe real será algo mayor.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado?
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio (o del valor de tasación si es menor). Así que necesitas el 20 % restante más todos los gastos: con un piso de segunda mano de 200.000 € que va a ser tu vivienda habitual y tiene derecho al 2,5 %, unos 47.000 € (40.000 € de entrada, 5.000 € de ITP y 2.000 € de notaría, registro, gestoría y tasación). Con el tipo general del 4 %, unos 50.000 €.
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la paga el vendedor en una compraventa, por eso no aparece aquí.
¿Qué tiene de particular Gipuzkoa?
Gipuzkoa es el único territorio que permite medir la vivienda pequeña de dos formas: aplica el 2,5 % si tiene hasta 120 m² construidos o hasta 96 m² útiles (artículo 11.1.c). Así, una vivienda con algo más de 120 m² construidos puede tener derecho al tipo reducido si su superficie útil no pasa de 96 m². Para la superficie construida se cuentan los balcones y terrazas cubiertos cerrados por los lados, y la mitad de los que no lo están.
En la redacción de la Norma Foral 1/2025, el 2,5 % se puede aplicar más de una vez, siempre que no tengas más del 25 % de otra vivienda en el mismo municipio o que la vendas en dos años, y quien tenga más de cinco viviendas con más del 50 % de cada una paga el 6 % en lugar del 4 %.
En la hipoteca, el sujeto pasivo del AJD es el prestatario (artículo 28): si el préstamo es para tu vivienda habitual en Gipuzkoa la escritura está exenta (artículo 41.I.B).30), pero si es para una segunda residencia pagas tú el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
Marco normativo
- ITP y AJD: Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (texto vigente de la Diputación Foral de Gipuzkoa, que incorpora hasta el Decreto Foral-Norma 2/2026 (BOG de 20/04/2026)): tipos del artículo 11.1.b) y c), AJD del 0,5 % (art. 29.2), sujeto pasivo en la hipoteca (art. 28) y exenciones de la primera transmisión de viviendas (art. 41.I.B).11) y de la hipoteca de la vivienda habitual (art. 41.I.B).30). Redacción vigente de los tipos: Norma Foral 1/2025, de 9 de mayo (BOG nº 90, de 15/05/2025), cuyo artículo 6 dio la redacción actual a las letras b) y c) del artículo 11.1.
- IVA: artículo 91.Uno.1.7.º (10 %) y 91.Dos.1.6.º (4 %) de la Ley 37/1992, aplicable en Euskadi por el artículo 26 del Concierto Económico (Ley 12/2002).
- Gastos de la hipoteca: artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Sobre los datos introducidos
Esta calculadora se ejecuta íntegramente en tu navegador: lo que escribes no se envía a ningún servidor ni se guarda. Es una simulación orientativa: los impuestos siguen la normativa foral citada; la notaría, el registro, la gestoría y la tasación son estimaciones editables. La liquidación definitiva la hace Hacienda Foral de Gipuzkoa.